In Nederland kunnen vandaag de dag veel mensen eigenaar zijn van hun woonhuis in plaats van huurder. Dit is mede mogelijk gemaakt door de fiscale regelgeving die voordelig is indien de aankoop van de eigen woning wordt gefinancierd met geleend geld. Met name wordt de te betalen rente daarbij in mindering gebracht op andere inkomsten in box 1 (inkomsten uit werk en wonen). Teneinde de rentelast niet al te hoog op te laten lopen hebben de Nederlandse financiële instellingen een praktijk ontwikkeld waarbij door het stellen van zekerheid het risico van niet betalen door de schuldenaar wordt verkleind. Een lager risico betekent een lagere renteverplichting voor de schuldenaar. Dat stellen van zekerheid kan in het Nederlandse rechtssysteem gebeuren door het verlenen van een pandrecht of een hypotheekrecht. Deze twee rechten worden ook wel zekerheidsrechten genoemd. Daarbij rust een pandrecht op roerende zaken en vermogensrechten (bijvoorbeeld bankrekeningen of verzekeringspolissen) en een hypotheekrecht op registergoederen (grond en schepen of luchtvaartuigen voor zover opgenomen in een Nederlands kadaster). Door het ondertekenen van de hypotheekakte geeft de schuldenaar aan zijn financier met name het recht om bijvoorbeeld het woonhuis van die schuldenaar in het openbaar (via een veiling) te verkopen en de verkoopopbrengst met voorrang boven andere schuldeisers te gebruiken tot verhaal van hetgeen die financier op dat moment te vorderen heeft van die schuldenaar. Die financier (ook wel genaamd: “hypotheekhouder” of: “bank”) mag dat recht niet willekeurig gebruiken. In de praktijk zie je dat een bank van dit recht pas gebruik maakt wanneer gedurende een zeker tijdsverloop de schuldenaar geen rente (en/of aflossing) meer betaald zonder daarover nadere afspraken te maken met de bank. In dat geval geeft de schuldenaar reden aan zijn bank om ernstig te twijfelen aan het terugontvangen van de verschuldigde bedragen. Alsdan kan die bank besluiten om de gelden dan maar via een veiling terug te krijgen. Bij het verlenen van dat zekerheidsrecht worden in Nederland altijd een aantal extra rechten bedongen of verplichtingen opgelegd door een hypotheekhouder. Met name zijn dat de volgende:
- de bank heeft bij de afwikkeling van een veiling niet alleen een voorrangsrecht ten opzichte van andere schuldeisers voor wat betreft de hoofdsom van de geldlening(en). Ook voor achterstallige rentebedragen en een vergoeding voor te maken kosten is zij bevoorrecht. Deze laatste bedragen worden bij de zekerheidsstelling begroot op een bepaald maximum als percentage van het inschrijvingsbedrag (bijvoorbeeld 35, 40, 50 of 60%). Deze opslag zegt niets over het totaal terug te betalen bedrag maar geeft alleen aan hoe ver de bank de schuld met renteachterstand en veilingkosten kan laten oplopen voordat zij haar sterkere positie ten opzichte van andere schuldeisers kwijt raakt bij het verdelen van de veilingopbrengst.
- Verplichting tot het onderhouden van het onderpand. Het zal duidelijk zijn dat een net onderhouden woonhuis bij verkoop meer zal opleveren dan een uitgewoond en verwaarloosd kot.
- Verplichting tot het sluiten van een opstalverzekering die tenminste brandschade en eventueel andere schades dekt. Zonder opstalverzekering zou bij brand of andere schade het onderpand sterk in waarde dalen. Door de uitkering van die verzekering krijgt de financier in ieder geval geld in handen waarmee hetzij het onderpand kan worden herbouwd, hetzij de schuld van de schuldenaar geheel of gedeeltelijk kan worden afgelost.
- Verbod tot verhuur van het onderpand. Verhuurde woonruimte is in de Nederlandse markt meestal minder waard dan vrij opleverbare woonruimte. Indien nu de schuldenaar zou verhuren dan zou zonder dit verbod de financier een onderpand slecht in verhuurde staat en dus met een lagere verkoopopbrengst kunnen veilen. Om toch vrij van huur te kunnen verkopen bedingt elke financier dat het onderpand niet mag worden verhuurd zonder zijn toestemming, zodat een eventuele huurder bij veiling uit de woning kan worden gezet. In dat geval krijgt die huurder overigens wel recht op schadevergoeding van de verhuurder, welke vordering in rang direct na de veilende financier komt.
- Het recht van beheer. De ervaring leert dat mensen die moeite hebben om de eindjes financieel aan elkaar te knopen als eerste bezuinigen op onderhoud. Daardoor komt het voor dat woningen die geveild moeten worden er verwaarloosd bijliggen. Dit vertaald zich dan in een lagere verkoopopbrengst. Met het recht van beheer krijgt de bank de mogelijkheid om zelf een schilder of timmerman door het huis te laten gaan om één en ander op te knappen teneinde een hoger veilingbod te verkrijgen. De kosten die daarvoor gemaakt worden komen voor rekening van de geëxecuteerde.
- Het recht van ontruiming. Een koper op een veiling is eerder bereidt om meer te bieden indien de woning leeg en ontruimd ter beschikking komt. Vandaar dat in het zekerheidsrecht altijd wordt bepaald dat de bank de woning bij gelegenheid van de veiling kan ontruimen. Daarbij worden de inboedelgoederen aan de straatkant gezet. Opslag van de ontruimde goederen blijft de verantwoordelijkheid van de eigenaar en niet van de bank.
|